Согласие супруга на продажу недвижимости
Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости
Законодательно определено, что при совершении мужем и женой любой сделки необходимо взаимное согласие. В быту оно устное, ситуация усложняется для договоров, касающихся земли, домов, квартир и других объектов, требующих государственной регистрации. Так как нажитое во время брака имущество является общим, на продажу недвижимости нотариальное согласие супруга бывает обязательным.
Оно подается в Росреестр вместе с договором. Если сделка зарегистрирована без этого документа (ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ), ее можно оспорить. Покупателю важно знать, что несогласный супруг может лишить его приобретенной недвижимости.
Законодательное регулирование
Пункт 2 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) говорит о том, что при любой сделке одного супруга предполагается, что второй дал согласие.
Классификация имущества, нажитого в браке
При наличии брачного договора муж и жена определяют права согласно его условиям. Если договора нет, следует ориентироваться на ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ, которые устанавливают какое нажитое в браке имущество общее. То, на кого имущество оформлено/зарегистрировано, значения не имеет.
Общее имущество может быть:
- совместное;
- долевое.
При первом варианте объектом недвижимости владеют оба супруга без определения долей. Не выделенные доли по умолчанию равные.
После определения долей имущество долевое.
Долевое недвижимое имущество возникает, в частности, при покупке, наследовании, приватизации, если права собственности передавались согласно этому делению.
Доли возникают так же:
- после подписания брачного договора;
- по решению судебной инстанции.
Собственник свои доли может продать, подарить, передать по наследству (ст. 246 ГК РФ), однако при продаже обязательно необходимо учесть, что в первую очередь покупка предлагается другому собственнику (сособственнику).
Кроме общего имущества у супругов может быть собственное имущество каждого из супругов, (ст. 36 СК РФ), а именно:
- приобретенное до регистрации брака (время регистрации значения не имеет, важна дата, обозначенная в договоре купли-продажи);
- полученное в дар (обязательно наличие соответствующего договора);
- унаследованное по закону или завещанию;
- приватизированное (в отношении квартир в Санкт-Петербурге);
- приобретенное на средства, полученные от продажи другого объекта, являющегося собственностью одного из супругов;
- определенное брачным договором в режиме раздельной собственности.
Исключение предусмотрено ст. 37 СК РФ для ситуаций, при которых объект недвижимости подвергся существенным улучшениям или изменениям за счет общего бюджета супругов, а также, если брачным договором такое имущество признано совместным.
Обязательным условием является повышение стоимости объекта. Изменения должны быть очевидны как с юридической, так и с технической стороны.
Продажа недвижимости, зарегистрированной как общая собственность мужа и жены
При регистрации права собственности на обеих супругов оно очевидно, поэтому дополнительное согласие не требуется. На договоре подписи ставят оба: муж и жена. Если право оформлено на одного, он и подписывает договор. При удостоверении /регистрации договора добавляется письменное согласие второго.
Если один из супругов оформлял недвижимость в ипотеку до регистрации брака, а выплаты осуществлялись позже, объект считается общим. Разрешение требуется при совершении любого действия, связанном с отчуждением. Сумма взносов, выплаченных после регистрации брака, значения не имеет.
Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости необходимо оформить и после развода, если бывший супруг сохранил права на объект (по закону после развода без раздела права на недвижимость сохраняются). При отсутствии согласия разведенного супруга возможно признание сделки недействительной.
Особенно важно соблюдение данных условий для покупателя. При отсутствии согласия он может лишиться приобретенного объекта. То же самое произойдет, если документ не удостоверил нотариус.
Перед подписанием договора желательно удостовериться, есть ли у продавца «вторая половинка». Если объект зарегистрирован на одного человека, не всегда можно понять, состоял ли он на момент покупки в браке. Если не состоял, то нужно заявление, подтверждающее, что продавец (даритель и т. д.) на момент приобретения объекта недвижимости, который отчуждается, в зарегистрированном браке не состоял.
При оформлении сделки доверенным лицом согласие также требуется.
О стоимости (согласно п.п.6, п.1 ст. 333.24 НК, ст.ст. 15, 23 ОЗН РФ)
| Вид нотариального действия | Тариф | Плата за оказание услуг правового и технического характера | Плата за оказание услуг правового и технического характера за нотариальные действия, совершаемые удаленно, и сделки, удостоверяемые двумя и более нотариусами |
| Согласие супруга на совершение сделки другим супругом | 500 рублей | 1400 рублей |
| Вид нотариального действия | Согласие супруга на совершение сделки другим супругом |
| Тариф | 500 руб. |
| Плата за оказание услуг правового и технического характера | 1400 руб. |
| Плата за оказание услуг правового и технического характера за нотариальные действия, совершаемые удаленно, и сделки, удостоверяемые двумя и более нотариусами |