Купля-продажа квартиры через нотариуса

• Обязательная продажа квартиры через нотариуса
• Добровольное нотариальное заверение
• Как проходит сделка
• Стоимость нотариальных услуг

Многие собственники квартир, выставленных на продажу, ошибочно полагают, что такая сделка возможна исключительно в нотариальной форме. Действующее российское законодательство предусматривает лишь несколько случаев, когда купля-продажа квартиры через нотариуса носит обязательный характер. Во всех остальных ситуациях достаточно простого письменного договора. Но для более полной правовой защиты своих интересов иногда имеет смысл прибегнуть к участию нотариуса и в сделках, которые не требуется заверять.

Обязательная продажа квартиры через нотариуса

Случаев, когда продать квартиру без обращения в нотариальную контору невозможно, не очень много, и все они связаны с защитой прав определенных категорий собственников:

• Отчуждение недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний;
• Сделки по отчуждению долей в праве собственности объекта недвижимости, за исключением случаев, когда все собственники долей в праве собственности продают свои доли одновременно;
• Продажа недвижимости, находящейся в доверительном управлении или в отношении неё, распоряжаются опекуны недееспособного лица;

• покупка квартиры с договором ренты;
• продажа объекта по доверенности;
• покупка недвижимости в долевую собственность супругами;
• приобретение квартиры в ипотеку, рефинансирование.

У несовершеннолетних и недееспособных есть опекуны, в обязанности которых входит управление недвижимостью. Для продажи объекта недвижимости или доли требуется согласие органа опеки и участие опекунов.

Они должны учитывать мнение подопечных, следить за тем, чтобы после сделки жилищные условия не ухудшились. На практике орган опеки не выдает разрешение на отчуждение, если она не направлена на улучшение жилищных условий опекаемого или получения средств на его лечение.

С 01.08.2019 нотариальное удостоверение не обязательно, если все доли продаются одновременно. При отсутствии согласия владельца хотя бы одной доли нотариальное заверение обязательно. Согласия на продажу оформляются на бумаге и заверяются нотариально.

Если сам продавец в сделке не участвует, сложно проверить его дееспособность. При продаже недвижимости по доверенности нотариус проверяет правильность ее оформления, срок действия, права представителя продавца на совершение сделки, получение денег. Случается, что доверитель умер, срок доверенности не истек, в будущем покупка признается недействительной.

Иногда для получения доверенности используется обман, согласие добывается силой. Особенно важно участие специалиста, если объект принадлежит одинокому пожилому человеку. Провести все проверки самостоятельно практически невозможно.

Если брак зарегистрирован, все имущество считается для супругов совместным. При покупке в долевую собственность каждому принадлежит часть квартиры. Нотариальное заверение не требуется, если оформляется совместная собственность или заключается брачное соглашение.

Если при заключении договора ипотеки в залог предоставляется квартира, принадлежащая нескольким лицам, его тоже заверяют нотариально. В контору идут все собственники и представитель банка, чтобы подписать и заверить ипотечный договор. Первым подписывается кредитное соглашение, выдаются заемные средства, подается документация в Росреестр.

Несоблюдение требований о нотариальной форме сделки влечет за собой ее недействительность. На практике это выражается в отказе регистрирующего органа принять документы на регистрацию перехода прав или отказ в совершении самого регистрационного действия. Кроме того, даже после перерегистрации сделку в некоторых ситуациях можно признать недействительной через суд. Продавец не всегда способен возместить затраты покупателя, возврат может длиться несколько лет.

В контору необходимо предоставить:

• самостоятельно составленный текст соглашения (если есть);
• документы, удостоверяющие право на недвижимость;
• справку с перечнем зарегистрированных жильцов;
• заверенную печатью поквартирную карту;
• нотариально оформленное согласие супруга;
• согласие органа опеки;

• квитанции из почты, удостоверяющие отсылки предложений собственникам долей;
• документ, удостоверяющий использование материнского капитала;
• ипотечный договор, выданный банком (при продаже ипотечного жилья);
• справка, удостоверяющая полную оплату коммунальных услуг.

Пакет может быть больше или меньше, конкретный перечень определяет нотариус. Предоставляются оригиналы и копии документов.

В ходе совершения сделки:

• проверяются и удостоверяются личности сторон;
• запрашивается справка ЕГРН, удостоверяющая отсутствие обременений, права продавца;
• разъясняется юридическая сторона сделки, права и обязанности сторон;
• определяется дееспособность;
• проверяется и удостоверяется законность предоставленных документов и действий участников;

• проверяется правильность оформления текста или составляется соглашение по форме конторы;
• проверяется, какие последствия предусмотрены при неисполнении его условий;
• заверяются подписи.

Основная задача — обеспечить правовую безопасность, удостовериться, что не нарушаются права покупателя, минимизировать риск признания сделки недействительной.

Нотариусы могут присутствовать при передаче денег, брать у продавцов расписки о получении, предоставить иные услуги (составить договор, проверить наличие нотариально заверенного согласия на продажу супруга, провести сделку). Услуги нотариуса стоят дешевле, чем аренда ячейки в банке для хранения денег. Схема оплаты простая, средства не передаются с рук в руки.

Cтоимость (согласно п.п. 4.1 п.1 ст.333.24 НК, п.11 ст. 21 ФЗ «Об ООО», ст. ст. 15, 23 ОЗН РФ)