Купля-продажа квартиры через нотариуса

Многие собственники квартир, выставленных на продажу, ошибочно полагают, что такая сделка возможна исключительно в нотариальной форме. Действующее российское законодательство предусматривает лишь несколько случаев, когда купля-продажа квартиры через нотариуса носит обязательный характер. Во всех остальных ситуациях достаточно простого письменного договора. Но для более полной правовой защиты своих интересов иногда имеет смысл прибегнуть к участию нотариуса и в сделках, которые не требуется заверять.

Обязательная продажа квартиры через нотариуса

Случаев, когда продать квартиру без обращения в нотариальную контору невозможно, не очень много, и все они связаны с защитой прав определенных категорий собственников:

  • Отчуждение недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний;
  • Сделки по отчуждению долей в праве собственности объекта недвижимости, за исключением случаев, когда все собственники долей в праве собственности продают свои доли одновременно;
  • Продажа недвижимости, находящейся в доверительном управлении или в отношении неё, распоряжаются опекуны недееспособного лица;
  • покупка квартиры с договором ренты;
  • продажа объекта по доверенности;
  • покупка недвижимости в долевую собственность супругами;
  • приобретение квартиры в ипотеку, рефинансирование.

У несовершеннолетних и недееспособных есть опекуны, в обязанности которых входит управление недвижимостью. Для продажи объекта недвижимости или доли требуется согласие органа опеки и участие опекунов.

Они должны учитывать мнение подопечных, следить за тем, чтобы после сделки жилищные условия не ухудшились. На практике орган опеки не выдает разрешение на отчуждение, если она не направлена на улучшение жилищных условий опекаемого или получения средств на его лечение.

С 01.08.2019 нотариальное удостоверение не обязательно, если все доли продаются одновременно. При отсутствии согласия владельца хотя бы одной доли нотариальное заверение обязательно. Согласия на продажу оформляются на бумаге и заверяются нотариально.

нотариально удостоверенное согласие супруга

При продаже одной доли дополнительно оформляются отказы других собственников от приоритетной покупки.

При покупке жилья по договору ренты нотариус проверяет, добровольно ли пожилой человек заключает соглашение, определяет дееспособность, помогает оформить текст. Если после заключения такого соглашения недвижимость продается, то существуют 3 варианта:

  • рантье умер;
  • рента выкуплена;
  • покупатель согласен выполнять условия ренты.

Если сам продавец в сделке не участвует, сложно проверить его дееспособность. При продаже недвижимости по доверенности нотариус проверяет правильность ее оформления, срок действия, права представителя продавца на совершение сделки, получение денег. Случается, что доверитель умер, срок доверенности не истек, в будущем покупка признается недействительной.

Иногда для получения доверенности используется обман, согласие добывается силой. Особенно важно участие специалиста, если объект принадлежит одинокому пожилому человеку. Провести все проверки самостоятельно практически невозможно.

Если брак зарегистрирован, все имущество считается для супругов совместным. При покупке в долевую собственность каждому принадлежит часть квартиры. Нотариальное заверение не требуется, если оформляется совместная собственность или заключается брачное соглашение.

Если при заключении договора ипотеки в залог предоставляется квартира, принадлежащая нескольким лицам, его тоже заверяют нотариально. В контору идут все собственники и представитель банка, чтобы подписать и заверить ипотечный договор. Первым подписывается кредитное соглашение, выдаются заемные средства, подается документация в Росреестр.

Несоблюдение требований о нотариальной форме сделки влечет за собой ее недействительность. На практике это выражается в отказе регистрирующего органа принять документы на регистрацию перехода прав или отказ в совершении самого регистрационного действия. Кроме того, даже после перерегистрации сделку в некоторых ситуациях можно признать недействительной через суд. Продавец не всегда способен возместить затраты покупателя, возврат может длиться несколько лет.

Во-первых, стороны не могут сами правильно сформулировать содержание пунктов договора, в силу отсутствия знаний в области составления документов или сложных условий сделки, например, продажа с рассрочкой оплаты и оформлением залога до момента окончательного расчета.

Во-вторых, продавец и покупатель не могут найти компромиссный вариант по отдельным пунктам договора. Такое встречается крайне редко, но только участие грамотного юриста позволяет удовлетворить пожелания каждого участника. И самый оптимальный вариант – это нотариальная сделка т.к. нотариусу доверяют всегда, поэтому его мнение по спорным моментам принимается сторонами безоговорочно. Не стоит забывать и о том, что нотариус несет ответственность за заверенные им документы, поэтому рискованные и сомнительные варианты купли-продажи здесь полностью исключены.

Как проходит сделка

Купля продажи квартиры через нотариуса, вне зависимости от того, обязательно ли его участие или нет, предусматривает, что и покупатель, и продавец предоставляют определенный пакет документов. В него входит вся документация на продаваемую недвижимость, а также документы, подтверждающие полномочия участников.

При сделке, нотариальная форма которой обязательна, дополнительно предоставляются документы, позволяющие её, совершить, например, согласие органов опеки при продаже с участием несовершеннолетних. При необходимости данные документы могут быть запрошены нотариусом самостоятельно, но срок подготовки сделки и расходы на неё несколько увеличатся.

В контору необходимо предоставить:

  • самостоятельно составленный текст соглашения (если есть);
  • документы, удостоверяющие право на недвижимость;
  • справку с перечнем зарегистрированных жильцов;
  • заверенную печатью поквартирную карту;
  • нотариально оформленное согласие супруга;
  • согласие органа опеки;
  • квитанции из почты, удостоверяющие отсылки предложений собственникам долей;
  • документ, удостоверяющий использование материнского капитала;
  • ипотечный договор, выданный банком (при продаже ипотечного жилья);
  • справка, удостоверяющая полную оплату коммунальных услуг.

Пакет может быть больше или меньше, конкретный перечень определяет нотариус. Предоставляются оригиналы и копии документов.

В ходе совершения сделки:

  • проверяются и удостоверяются личности сторон;
  • запрашивается справка ЕГРН, удостоверяющая отсутствие обременений, права продавца;
  • разъясняется юридическая сторона сделки, права и обязанности сторон;
  • определяется дееспособность;
  • проверяется и удостоверяется законность предоставленных документов и действий участников;
  • проверяется правильность оформления текста или составляется соглашение по форме конторы;
  • проверяется, какие последствия предусмотрены при неисполнении его условий;
  • заверяются подписи.

Основная задача — обеспечить правовую безопасность, удостовериться, что не нарушаются права покупателя, минимизировать риск признания сделки недействительной.

Нотариусы могут присутствовать при передаче денег, брать у продавцов расписки о получении, предоставить иные услуги (составить договор, проверить наличие нотариально заверенного согласия на продажу супруга, провести сделку). Услуги нотариуса стоят дешевле, чем аренда ячейки в банке для хранения денег. Схема оплаты простая, средства не передаются с рук в руки.

купля продажа квартиры через нотариуса

Стоимость нотариальных услуг

Заверение договора купли-продажи квартиры у нотариуса, предусматривает определенные финансовые затраты. Стороны самостоятельно определяют, кто из них оплачивает нотариальные услуги – это может быть как продавец, так и покупатель, а также каждый из них поровну.

За совершение любого нотариального действия предусмотрена оплата по тарифу. Относительно сделок с недвижимостью данный тариф определяется исходя из стоимости объекта, и состоит из двух частей: фиксированной суммы и процент от стоимости. Кроме того, отдельно оплачиваются услуги правового и технического характера, к которым относится разработка проекта договора, его подготовка к подписанию. Оплата за эти услуги также взимается по тарифам, установленным региональной нотариальной палатой.

Cтоимость (согласно п.п. 4.1 п.1 ст.333.24 НК, п.11 ст. 21 ФЗ «Об ООО», ст. ст. 15, 23 ОЗН РФ)

 

Вид нотариального действия Тариф Плата за оказание услуг правового и технического характера Плата за оказание услуг правового и технического характера за нотариальные действия, совершаемые удаленно, и сделки, удостоверяемые двумя и более нотариусами
Удостоверение договора купли-продажи (до 1 000 000 рублей) 0,5% суммы договора, но не менее 1500 рублей Физ.лица 6500-11500 рублей
Юр. лица 9000-14000 рублей
Иностранные юр.лица 16500-25000 рублей
Физ.лица 19496 рублей
Юр. лица 19496 руб. рублей
Иностранные юр.лица 34404 рублей
Удостоверение договора купли-продажи (от 1 000 001 до 10 000 000 рублей) 5000 рублей + 0,3% суммы договора, превышающей 1000000 рублей Физ.лица 6500-11500 рублей
Юр. лица 9000-14000 рублей
Иностранные юр.лица 16500-25000 рублей
Физ.лица 19496 рублей
Юр. лица 19496 руб. рублей
Иностранные юр.лица 34404 рублей
Удостоверение договора купли-продажи (свыше 10 000 001 рублей) 32000 рублей + 0,15% суммы договора, превышающей 10000000 рублей, но не более 150000 рублей Физ.лица 6500-11500 рублей
Юр. лица 9000-14000 рублей
Иностранные юр.лица 16500-25000 рублей
Физ.лица 19496 рублей
Юр. лица 19496 руб. рублей
Иностранные юр.лица 34404 рублей

 

 

Вид нотариального действия Удостоверение договора купли-продажи (до 1 000 000 рублей)
Тариф 0,5% суммы договора, но не менее 1500 руб.
Плата за оказание услуг правового и технического характера Физ. лица 6500-11500 руб. Юр. лица 9000-14000 руб.Иностранные юр.лица 16500-25000 руб
Плата за оказание услуг правового и технического характера за нотариальные действия, совершаемые удаленно, и сделки, удостоверяемые двумя и более нотариусами Физ. лица 19496 руб. Юр. лица 19496 руб.Иностранные юр.лица 34404 руб
Вид нотариального действия Удостоверение договора купли-продажи (от 1 000 001 до 10 000 000 рублей)
Тариф 5000 руб. + 0,3% суммы договора, превышающей 1000000 руб.
Плата за оказание услуг правового и технического характера Физ. лица 6500-11500 руб. Юр. лица 9000-14000 руб.Иностранные юр.лица 16500-25000 руб
Плата за оказание услуг правового и технического характера за нотариальные действия, совершаемые удаленно, и сделки, удостоверяемые двумя и более нотариусами Физ. лица 19496 руб. Юр. лица 19496 руб.Иностранные юр.лица 34404 руб
Вид нотариального действия Удостоверение договора купли-продажи (свыше 10 000 001 рублей)
Тариф 32000 руб. + 0,15% суммы договора, превышающей 10000000 рублей, но не более 150000 рублей
Плата за оказание услуг правового и технического характера Физ. лица 6500-11500 руб. Юр. лица 9000-14000 руб.Иностранные юр.лица 16500-25000 руб
Плата за оказание услуг правового и технического характера за нотариальные действия, совершаемые удаленно, и сделки, удостоверяемые двумя и более нотариусами Физ. лица 19496 руб. Юр. лица 19496 руб.Иностранные юр.лица 34404 руб

Оставьте заявку или задайте интересующий Вас вопрос

[contact-form-7 404 "Not Found"]