Купля-продажа квартиры через нотариуса
Многие собственники квартир, выставленных на продажу, ошибочно полагают, что такая сделка возможна исключительно в нотариальной форме. Действующее российское законодательство предусматривает лишь несколько случаев, когда купля-продажа квартиры через нотариуса носит обязательный характер. Во всех остальных ситуациях достаточно простого письменного договора. Но для более полной правовой защиты своих интересов иногда имеет смысл прибегнуть к участию нотариуса и в сделках, которые не требуется заверять.
Обязательная продажа квартиры через нотариуса
Случаев, когда продать квартиру без обращения в нотариальную контору невозможно, не очень много, и все они связаны с защитой прав определенных категорий собственников:
- Отчуждение недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний;
- Сделки по отчуждению долей в праве собственности объекта недвижимости, за исключением случаев, когда все собственники долей в праве собственности продают свои доли одновременно;
- Продажа недвижимости, находящейся в доверительном управлении или в отношении неё, распоряжаются опекуны недееспособного лица.
Несоблюдение требований о нотариальной форме сделки влечет за собой её недействительность. На практике это выражается в отказе регистрирующего органа принять документы на регистрацию перехода прав или отказ в совершении самого регистрационного действия.
Добровольное нотариальное заверение
Законодательство не запрещает удостоверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса, не требующий обязательной нотариальной формы. В этом случае участники сделки получают некоторую гарантию юридической чистоты сделки т.к. прежде чем заверить договор, нотариус проверит правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, полномочия каждой из сторон.
Практика показывает, что необходимо обращаться к нотариусу, если есть сложности с оформлением договора. Нередко при подобных сделках возникают два типа ситуаций, когда только компетентный специалист сможет помочь покупателю и продавцу определить свои позиции.
Во-первых, стороны не могут сами правильно сформулировать содержание пунктов договора, в силу отсутствия знаний в области составления документов или сложных условий сделки, например, продажа с рассрочкой оплаты и оформлением залога до момента окончательного расчета.
Во-вторых, продавец и покупатель не могут найти компромиссный вариант по отдельным пунктам договора. Такое встречается крайне редко, но только участие грамотного юриста позволяет удовлетворить пожелания каждого участника. И самый оптимальный вариант – это нотариальная сделка т.к. нотариусу доверяют всегда, поэтому его мнение по спорным моментам принимается сторонами безоговорочно. Не стоит забывать и о том, что нотариус несет ответственность за заверенные им документы, поэтому рискованные и сомнительные варианты купли-продажи здесь полностью исключены.
Как проходит сделка
Купля продажи квартиры через нотариуса, вне зависимости от того, обязательно ли его участие или нет, предусматривает, что и покупатель, и продавец предоставляют определенный пакет документов. В него входит вся документация на продаваемую недвижимость, а также документы, подтверждающие полномочия участников.
При сделке, нотариальная форма которой обязательна, дополнительно предоставляются документы, позволяющие её, совершить, например, согласие органов опеки при продаже с участием несовершеннолетних. При необходимости данные документы могут быть запрошены нотариусом самостоятельно, но срок подготовки сделки и расходы на неё несколько увеличатся.
Стоимость нотариальных услуг
Заверение договора купли-продажи квартиры у нотариуса, предусматривает определенные финансовые затраты. Стороны самостоятельно определяют, кто из них оплачивает нотариальные услуги – это может быть как продавец, так и покупатель, а также каждый из них поровну.
За совершение любого нотариального действия предусмотрена оплата по тарифу. Относительно сделок с недвижимостью данный тариф определяется исходя из стоимости объекта, и состоит из двух частей: фиксированной суммы и процент от стоимости. Кроме того, отдельно оплачиваются услуги правового и технического характера, к которым относится разработка проекта договора, его подготовка к подписанию. Оплата за эти услуги также взимается по тарифам, установленным региональной нотариальной палатой.
Cтоимость (согласно п.п. 4.1 п.1 ст.333.24 НК, п.11 ст. 21 ФЗ «Об ООО», ст. ст. 15, 23 ОЗН РФ)
| Вид нотариального действия | Тариф | Плата за оказание услуг правового и технического характера |
| Удостоверение договора купли-продажи (до 1 000 000 рублей) | 0,5% суммы договора, но не менее 1500 рублей | Физ.лица 6000-11000 рублей Юр. лица 8500-13500 рублей Иностранные юр.лица 16000-24000 рублей |
| Удостоверение договора купли-продажи (от 1 000 001 до 10 000 000 рублей) | 5000 рублей + 0,3% суммы договора, превышающей 1000000 рублей | Физ. лица 6000-11000 рублей Юр. лица 8500-13500 рублей Иностранные юр.лица 16000-24000 рублей |
| Удостоверение договора купли-продажи (свыше 10 000 001 рублей) | 32000 рублей + 0,15% суммы договора, превышающей 10000000 рублей, но не более 150000 рублей | Физ.лица 6000-11000 рублей Юр. лица 8500-13500 рублей Иностранные юридические лица 16000-24000 рублей |
| Вид нотариального действия | Удостоверение договора купли-продажи (до 1 000 000 рублей) |
| Тариф | 0,5% суммы договора, но не менее 1500 руб. |
| Плата за оказание услуг правового и технического характера | Физ. лица 6000-11000 руб. Юр. лица 8500-13500 руб.Иностранные юр.лица 16000-24000 руб |
| Вид нотариального действия | Удостоверение договора купли-продажи (от 1 000 001 до 10 000 000 рублей) |
| Тариф | 5000 руб. + 0,3% суммы договора, превышающей 1000000 руб. |
| Плата за оказание услуг правового и технического характера | Физ. лица 6000-11000 руб. Юр. лица 8500-13500 руб.Иностранные юр.лица 16000-24000 руб |
| Вид нотариального действия | Удостоверение договора купли-продажи (свыше 10 000 001 рублей) |
| Тариф | 32000 руб. + 0,15% суммы договора, превышающей 10000000 рублей, но не более 150000 рублей |
| Плата за оказание услуг правового и технического характера | Физ. лица 6000-11000 руб. Юр. лица 8500-13500 руб.Иностранные юр.лица 16000-24000 руб |