Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью
Законодательством определено, что обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью требуется лишь в нескольких ситуациях. В большинстве случаев достаточно простого письменного соглашения.
Если стороны хотят сэкономить, текст составляется самостоятельно без уточнения важных деталей. Наиболее заинтересованы в участии нотариуса покупатели. Перед заверением проверяется правомерность отчуждения, документы, дееспособность и добровольность продавца. Это снижает риск остаться в Санкт-Петербурге без недвижимости и денег.
Когда без нотариуса невозможно обойтись
Для отчуждения любого объекта недвижимости важно учесть требования закона № 218-ФЗ, закона № 4462-1, параграфа 7 Гражданского кодекса, Семейного кодекса.
Ситуаций, при которых заверение обязательно, не много, они связаны с защитой прав отдельных категорий населения:
- несовершеннолетних, недееспособных;
- собственников отдельных долей, если они отчуждаются отдельно;
- лиц, передавших недвижимость в доверительное управление;
- лиц, доверивших оформление сделки доверенному лицу;
- пожилых людей, заключивших договор ренты;
- супругов, приобретающих объекты в долевую собственность;
- лиц, покупающих недвижимость в ипотеку.
При наличии договора ренты объект может продаваться, если рента выкуплена, покупатель согласен выполнять ее условия, рантье умер. Проверяется содержание договора ренты, регистрация в Росреестре, срок давности.
Если продавец поручил заключение сделки доверенному лицу, чаще всего требуется проверка дееспособности, срок действия доверенности, права продавца и представителя, контроль за процессом передачи денег. Доверенность должна быть выдана добровольно. Чаще всего к продаже принуждают пожилых людей.
Супруги могут приобретать недвижимость не только в совместную собственность. При разделе на доли заверение обязательно. Часто при оформлении ипотеки закладывается не весь объект, а только его часть. Договор подписывают собственники всех долей и представитель банка.
При несоблюдении перечисленных выше условий переход права невозможно зарегистрировать.
Когда нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью желательно
Продавцам заверение требуется лишь для повышения комфорта процесса оформления отчуждения. Для них при продаже дома, квартиры или другого объекта важно получить деньги. Правильность оформления договора может волновать только покупателей. Если из-за ошибок будет получен отказ в регистрации, суд объект вернет продавцу. Покупателю вернуть потраченные деньги гораздо сложнее. Иски о признании отчуждения недействительным подают продавцы или третьи лица, бояться нужно покупателям.
Покупатели с юридической точки зрения получают не объекты, а права на них. При нарушении всего одного правила передачи отчуждение можно оспорить. Поэтому риск покупателей всегда выше, чем риск продавцов. Для них наиболее важны проверки, точность формулировок в тексте соглашения.
Действия нотариуса при отчуждении недвижимости в Санкт-Петербурге:
- готовит проект договора купли-продажи (или другого с учетом требований закона);
- отводит отдельные пункты для дополнительных условий (обременений, в том числе долгов ЖКХ, ограничений);
- проверяет необходимость в согласии супруга;
- следит за соблюдением прав несовершеннолетних, недееспособных, проверяет полномочия представителей;
- при согласии сторон может определить дополнительную ответственность продавца;
- устанавливает личности участников сделки;
- убеждается в дееспособности сторон, добровольности совершения сделки;
- заверяет подлинность подписей.
У нотариусов имеется доступ к базе данных ЕГРН, СМЭВ, ЗАГС, ЕИС, что позволяет быстро определить актуальность прав, наличие/отсутствие обременений, наличие/отсутствие нотариально заверенных сделок, заключении/расторжении брака, рождении детей. С 2015 года в нотариальных конторах разрешено вести видеозаписи, они дополняют доказательную базу при необходимости рассмотреть нотариальные сделки с недвижимостью в судах.
Бывают ситуации, при которых на первом месте оказывается удобство оформления отчуждения и сроки регистрации. На момент заверения все участники в одном месте, любой спор разрешает нотариус, он же подает документы на регистрацию, получает их гораздо быстрее. Иногда бывает важна возможность воспользоваться депозитом.
В результате сводится к минимуму риск признания отчуждения незаконным. При оспаривании нотариальной сделки с недвижимостью у покупателя гораздо больше шансов не лишиться права на объект.
Стоимость нотариального удостоверения сделок с недвижимостью
Финансовые затраты стороны распределяют самостоятельно.
В первую очередь это оплата заверения по законодательно определенному тарифу, зависящему от цены объекта. Окончательная сумма состоит из фиксированной части и процента от стоимости. Правовые и технические услуги оплачивают дополнительно по тарифам, установленным региональными палатами. Это составление проекта и окончательного текста договора по форме конторы, подготовка к заверению, оформление передаточного акта (по желанию сторон).
Самостоятельно проверить право собственности продавца сложно, иногда даже невозможно. Нотариальные сделки совершаются и регистрируются быстрее, снижают риск споров в будущем. Не стоит обращать внимание на затраты, юридическая чистота важнее. Тем более, что услуги нотариусов дешевле услуг большинства риелторов. Также можно воспользоваться услугой — Выезд нотариуса
Cтоимость (согласно п.п. 4.1 п.1 ст.333.24 НК, п.11 ст. 21 ФЗ «Об ООО», ст. ст. 15, 23 ОЗН РФ)
| Вид нотариального действия | Тариф | Плата за оказание услуг правового и технического характера | Плата за оказание услуг правового и технического характера за нотариальные действия, совершаемые удаленно, и сделки, удостоверяемые двумя и более нотариусами |
| Удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества, для которых не предусмотрена обязательная нотариальная форма (до 1 000 000 рублей) | 3000 рублей + 0,4 % от суммы сделки | 6500-9000 руб. | 12615 руб. |
| Удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества, для которых не предусмотрена обязательная нотариальная форма (от 1 000 001 до 10 000 000 руб.) | 7000 руб. + 0,2 % от суммы сделки, превышающей 1000000 руб. | 6500-9000 руб. | 12615 руб. |
| Удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества, для которых не предусмотрена обязательная нотариальная форма (свыше 10 000 000 руб.) | 25000 руб. + 0,1 % от суммы сделки, превышающей 10000000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами – не более 100000 руб. | 6500-9000 руб. | 12615 руб. |
| Вид нотариального действия | Удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества, для которых не предусмотрена обязательная нотариальная форма (до 1 000 000 рублей) |
| Тариф | 3000 рублей + 0,4 % от суммы сделки |
| Плата за оказание услуг правового и технического характера | 6500-9000 руб. |
| Плата за оказание услуг правового и технического характера за нотариальные действия, совершаемые удаленно, и сделки, удостоверяемые двумя и более нотариусами | 12615 руб. |
| Вид нотариального действия | Удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества, для которых не предусмотрена обязательная нотариальная форма (от 1 000 001 до 10 000 000 руб.) |
| Тариф | 7000 руб. + 0,2 % от суммы сделки, превышающей 1000000 руб. |
| Плата за оказание услуг правового и технического характера | 6500-9000 руб. |
| Плата за оказание услуг правового и технического характера за нотариальные действия, совершаемые удаленно, и сделки, удостоверяемые двумя и более нотариусами | 12615 руб. |
| Вид нотариального действия | Удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества, для которых не предусмотрена обязательная нотариальная форма (свыше 10 000 001 рублей) |
| Тариф | 25000 руб. + 0,1 % от суммы сделки, превышающей 10000000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами – не более 100000 руб. |
| Плата за оказание услуг правового и технического характера | 6500-9000 руб. |
| Плата за оказание услуг правового и технического характера за нотариальные действия, совершаемые удаленно, и сделки, удостоверяемые двумя и более нотариусами | 12615 руб. |
Вопрос-ответ
Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью предусмотрено законом в тех случаях, когда:
- приходится оформлять ипотечный договор долей в праве общей собственности жилья;
- продаются или дарятся доли общей недвижимости, в том числе одному из собственников этого имущества;
- супруги приобретают недвижимость, если размер долей имущества определён в договоре.
Кроме, этого обязательно следует обращаться к нотариусу, если заключается договор о распоряжении недвижимости, которая по закону принадлежит ограниченно дееспособному, находящегося под опекой или несовершеннолетнему человеку.
Обращаться к нотариусу при оформлении сделки с долями недвижимого имущества нет необходимости в тех случаях, когда:
- дарит или продаёт долю единственный собственник недвижимости;
- все участники в рамках одной сделки оформляют ипотечный договор долей в праве общей собственности;
- все собственники жилья решили продать или подарить доли в рамках одной сделки.